Uusi asunto-osakeyhtiölaki astui voimaan 1.7.2010. Lain kokonaisuudessaan löydät täältä. Voimaan tullut laki edellyttää että osakkaan on ilmoitettava yhtiölle kunnossapitotyöstä, joka saattaa vaikuttaa rakennuksen rakenteisiin tai naapurihuoneistoihin. Ilmoitus on tehtävä kirjallisesti etukäteen ja siihen on liitettävä asianmukaiset selvitykset.Käytännössä kaikista töistä, lukuun ottamatta maalausta ja tapetointia tulee tehdä ilmoitus.
Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) 4 luku Kunnossapitovastuu
1§ Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus
Yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken 2 ja 3§ säännösten mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.
Yhtiökokous voi kuitenkin päättää osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työ on yhtiön kannalta muuten taloudellisesti tarkoituksenmukainen eikä se loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Yhtiön oikeudesta teettää osakkeenomistajan vastuulla oleva kunnossapitotyö ja osakkeenomistajan oikeudesta teettää yhtiön vastuulla oleva kunnossapitotyö säädetään lisäksi 4 ja 5 §:ssä.
Kunnossapitotyötä suorittavan yhtiön tai osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa.
Vahingonkorvausvastuusta säädetään 24 luvussa.
2§ Yhtiön kunnossapitovastuu
Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.
Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.
Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.
Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös sellaisen parvekkeen kohdalla, joka on osakkeenomistajan hallinnassa 1 luvun 3 §:n mukaisesti.
3§ Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu
Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.
Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.
Osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostyöt:
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä huoneistossa kunnossapito- ja muutostöitä. Osakkeenomistajan tulee kuitenkin ilmoittaa kirjallisesti etukäteen hallitukselle tai isännöitsijälle sellaisesta työstä, joka voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan huoneiston käyttämiseen.
Ilmoitusvelvollisuus on laaja, ja sen ulkopuolella jäävät lähinnä huoneiston maalaus- ja tapetointityyppiset työt. Pinnoitetyö, jonka yhteydessä puututaan esimerkiksi äänieristeisiin, on jo ilmoitusvelvollisuuden piirissä
Ilmoituksessa on oltava sellaiset tiedot, että yhtiö tai toinen osakkeenomistaja , jonka huoneistoon työ vaikuttaa, voi niiden perusteella arvioida, noudatetaanko työssä hyvää rakennustapaa ja aiheuttaako työ mahdollisesti haittaa tai vahinkoa. Yhtiöllä ja toisella osakkeenomistajalla on ensisijaisesti oikeus asettaa työlle ehtoja, jos ne ovat tarpeen haitan tai vahingon välttämiseksi tai korvaamiseksi. Muutostyö voidaan myös kieltää, jos aiheutuvaa haittaa voidaan pitää kohtuuttomana.
Yhtiöllä on oikeus valvoa työtä ja yhtiön on huolehdittava siitä, että valvonta on myös muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Työtä suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista valvontakuluista.
Vuokrattu huoneisto:
Osakkaan vastuu yhtiöön nähden: Osakkeenomistaja vastaa huoneiston korjauksista vastuunjakotaulukon mukaisesti silloinkin kun hän on vuokrannut huoneistonsa. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan vastaa vahingoista, jotka vuokralainen huolimattomuudellaan tai laiminlyönnillään aiheuttaa yhtiön vastuulle kuuluville rakennuksen osille, ellei osakkeenomistaja ole itse ollut huolimaton tai laiminlyönyt velvoitteitaan. Taloyhtiölle aiheuttamistaan vahingoista vuokralainen vastaa vahingonkorvauslain nojalla.
Avaa vastuunjakotaulukko nähdäksesi tarkemman erittelyn vastuista.
Lisätietoja vastuunjakotaulukosta ja sen soveltamisesta saa Suomen kiinteistöliiton tekemästä vastuunjakotaulukosta. Taulukoita voi tilata Suomen Kiinteistöalan Kustannukselta.